Revisión de precios en los contratos de obra

Cuando una obra dura meses o años, el precio del acero, el cemento o la energía puede moverse mucho entre el día en que presentas la oferta y el día en que compras el material. La revisión de precios es el mecanismo que permite ajustar lo que cobras a esas variaciones. Pero no se aplica sola ni en cualquier caso: en la obra pública depende de la ley y del pliego, y en la privada, de lo que hayas firmado. Este artículo explica cuándo procede, cómo se calcula y qué revisar antes de firmar.

En la obra pública: cuándo se puede revisar

La revisión de precios de los contratos del sector público está en los artículos 103 a 105 de la Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público. Las ideas principales son estas:

• Solo revisión periódica y predeterminada (artículo 103.1): es decir, con una fórmula fijada de antemano, no a demanda.
• Los contratos de obra están entre los que admiten revisión (artículo 103.2), previa justificación en el expediente.
• Tiene que estar en el pliego. El órgano de contratación decide si establece el derecho a revisión y fija la fórmula (artículo 103.3), y el pliego de cláusulas administrativas particulares debe detallarla. La fórmula no cambia durante la vida del contrato (artículo 103.4). Si el pliego no prevé revisión, no la hay.
• Hay costes que nunca se revisan: amortizaciones, costes financieros, gastos generales o de estructura y beneficio industrial (artículo 103.2).

El umbral del 20 % y el año desde la formalización

El artículo 103.5 establece que, salvo en los contratos de suministro de energía, la revisión tiene lugar cuando el contrato se ha ejecutado al menos en un 20 % de su importe y ha transcurrido un año desde su formalización. En consecuencia, el primer 20 % ejecutado y lo ejecutado en el primer año quedan fuera de la revisión.

Esta redacción viene de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, que modificó los apartados 2 y 5 del artículo 103. Antes, el plazo era de dos años desde la formalización. Si tienes contratos antiguos o lees documentación de antes de 2023, ten en cuenta este cambio y comprueba qué redacción se aplica a tu contrato.

Un ejemplo para verlo: en un contrato de obra de 24 meses con revisión prevista en el pliego, las certificaciones del primer año no se revisan; a partir de ahí, se revisan las que correspondan una vez superado el 20 % del importe ejecutado.

Cómo se calcula: fórmulas tipo e índices

La revisión se hace con una fórmula que pondera el peso de los materiales básicos en el precio del contrato y aplica la variación de sus índices de precios. El artículo 103 prevé que el Consejo de Ministros apruebe fórmulas tipo y que, cuando existan para un tipo de contrato, el órgano de contratación no pueda poner otra distinta.

• Las fórmulas tipo de los contratos de obras están en el Real Decreto 1359/2011, de 7 de octubre, que aprueba la relación de materiales básicos (cemento, materiales siderúrgicos, áridos y rocas, energía, materiales cerámicos, materiales bituminosos y otros) y las fórmulas para cada tipo de obra. La mano de obra no forma parte de ellas.
• Los índices mensuales de cada material los elabora el Instituto Nacional de Estadística y se aprueban por orden del Ministerio de Hacienda (artículo 103.8).
• El resultado es un coeficiente que se aplica a los importes líquidos de lo ejecutado con derecho a revisión (artículo 103.9).
• El importe se abona o descuenta de oficio en las certificaciones o pagos parciales, y los desajustes pueden regularizarse en la certificación final o en la liquidación (artículo 105). La revisión funciona en los dos sentidos: si los índices bajan, el precio también.
• Si el contratista va con retraso por su culpa, se aplican los índices de las fechas en que debía haber ejecutado, salvo que los del periodo real den un coeficiente inferior (artículo 104).

Aparte de este régimen general, el Real Decreto-ley 3/2022, de 1 de marzo, aprobó una revisión excepcional para contratos públicos de obras afectados por la subida de materiales, con requisitos y plazos propios y varias modificaciones posteriores. Si tienes contratos de ese periodo, revisa con tu asesor si te era aplicable.

En la obra privada: lo que hayas pactado

En la obra privada no hay una fórmula legal obligatoria. Rige lo que diga el contrato, y si no dice nada el punto de partida es poco favorable para el contratista: el artículo 1593 del Código Civil establece que quien se encarga de una obra por ajuste alzado, según un plano convenido con el propietario, no puede pedir aumento de precio aunque hayan subido los jornales o los materiales, salvo que haya un cambio en el plano que aumente la obra y el propietario lo haya autorizado.

Si la obra va a ser larga o los materiales están volátiles, conviene incluir una cláusula de revisión. Algunas pautas:

1. Define qué se revisa: todo el precio o solo los materiales con más peso.
2. Usa índices objetivos, como los índices oficiales de precios de materiales, y di cuál y de qué fecha base.
3. Pon un umbral y un periodo: por ejemplo, solo variaciones por encima de un porcentaje y solo a partir de cierto mes.
4. Hazla simétrica: si sube, sube; si baja, baja. El cliente la aceptará mejor.
5. Deja claro cómo se factura: en cada certificación o en una liquidación final.

Antes de firmar un contrato de obra

• Lee en el pliego si hay revisión y con qué fórmula. Si no la hay, tu oferta tiene que cubrir el riesgo de subida.
• Calcula qué parte del contrato queda fuera de revisión (el primer 20 % y el primer año) y cuánto material comprarás en ese periodo.
• Valora comprar o cerrar precio con proveedores para los materiales con más peso.
• Lleva el avance de la obra al día: la revisión se aplica sobre lo ejecutado en cada periodo, y sin certificaciones bien fechadas no se puede calcular.

Certificaciones bien llevadas con Gestrab

La revisión de precios se calcula sobre lo ejecutado y certificado en cada periodo, así que lo primero es tener esas cifras limpias y fechadas. En Gestrab cada obra distingue, partida a partida, la cantidad proyectada, la realizada, la certificada y la facturada, el avance de cada partida se registra en cada fecha y las certificaciones se facturan a origen. Lo tienes en certificaciones y facturación a origen.

Y como cada compra puede asignarse a su obra, puedes ver cómo han evolucionado los costes de los materiales de cada obra frente a lo que presupuestaste, como se explica en costes por obra.